לעיתים החלטה לביצוע רכישה או השקעה מתקבלת בספונטניות, ולעיתים רק לאחר מערכת לבטים ארוכה ומרובת צמתי החלטה. כשמדובר בהשקעה בנדל”ן לרוב מתבצע תהליך הדומה לדוגמא השנייה המתוארת כאן. כלומר, תהליך רכישה ארוך, מרובה בדיקות, עם קבלת החלטות רבות במהלכו.
דווקא מהסיבה הזו שמחתי לשמוע לאחרונה על משקיע נדל”ן, שלדעתי קיבל החלטה נכונה מאוד של רכישת דירה, או 50% ממנה למעשה. כל זאת ב 15 דקות, מבלי שהתכוון לכך כלל לפני אותה הזדמנות שנקרתה בדרכו.
סיפור הרכישה, כמו גם השתלשלות העניינים שבו, מלמד הרבה על ההיבטים הייחודיים הרבים הקיימים בהשקעה בנדל”ן, אשר עצם קיומם צריך להיות נהיר לכלל הרוכשים והמשקיעים בתחום – בין אם קבלת ההחלטה על הרכישה עצמה אורכת להם חצי שנה של חיפושים ובחינות ובין אם חצי דקה של החלטה ספונטנית.
מעשה שהיה: נותרה בידי שני יורשים דירת אביהם באחת מערי הפריפריה. כחלק מהתלבטות היורשים מה לעשות עם הנכס הרחוק שמצבו היה רחוק מלהיות מזהיר בלשון המעטה, שוחחו היורשים עם מספר מתווכים שייעצו להם באופן די נחרץ, למכור. כבמקרים רבים אחרים כשנכס נמכר ע”י יורשים הסיכוי למצות מכירה במחיר מכסימלי הינו קטן יותר, כאשר ההיפך הוא דוגמא שכיחה בהרבה. בעלה של אחת משתי האחיות היורשות היה שותף בשיחת טלפון, כאשר הוא בביתו במרכז הארץ, עם מתווך מקומי מעיר הפריפריה שניהל איתם מו”מ לקביעת המחיר בו ייצא הנכס לשוק. כששמע כיצד המתווך הוריד בשיחה את הערכתו הראשונית לנכס מ 100,000 ש”ח, לשמונים, לשבעים, ולבסוף לשבעים ושניים אלף ש”ח הוא עצר את השיחה והודיע למתווך שהנושא אינו רלוונטי יותר. לאחר מכן הודיע ליורשת הנוספת כי הוא רוכש את חלקה בנכס, הוציא שיק, רשם, וכל זאת מבלי שראה את הבית אפילו פעם אחת.
כשנסע לראות בפועל את הדירה החדשה שבבעלותם המשותפת שלו ושל אשתו, הבין טיפה טוב יותר את ערך הנדל”ן בפריפריה שרכש. הנכס ממוקם בשכונת עולים ותיקה שראתה ימים יפים בהרבה, מיקומו בבית הדירות עצמו אינו אופטימלי כלל, ומצבו המוזנח של הנכס שלא עבר שיפוץ מזה שנים רבות ניכר בבירור. ועדיין, כמי שאולי אינו מבין ותיק בנדל”ן פרטי למגורים, עם מעט מחשבה בריאה הבין הרוכש שהיכן שיש היצע מסוג שכזה יש לבחון האם יש ביקוש לנכס שכזה. וראה זה פלא – בוודאי ויש. בניין הדירות כולו מאוכלס כמעט במלואו.
הרוכש הטרי של הדירה אמנם קיבל החלטה על רכישתה והצטרפות לעולם הנדל”ן ברבע שעה, אולם מסלול הרכישה וההתעסקות בנכס רק החל עבורו. כצעד ראשון השקיע בעל הנכס החדש בשיפוץ שעלה לו 5000 ש”ח. שיפוץ זה נשא פרי במהרה והמשפץ עצמו כבר מצא עבורו שוכר ממקורביו ששמעו על הדירה בה הוא מבצע שיפוץ. שכר הדירה שנקבע – 1000 ש”ח לחודש, כאשר השוכרים שמצאו עבורו היו מקובלים בהחלט על בעל הדירה. ההרפתקה הנדל”נית הזו עוד היתה בתחילתה כאשר שבועות ספורים בלבד לאחר מכן אירע פיצוץ בצנרת המיושנת של הדירה. טלפונים בהולים מעמידר, פיקוח העירייה ושכנים זועמים הביאו את בעל הנכס לשלוח את ידיו לכיסו במהרה ולהוסיף עוד 7500 ש”ח לשיפוץ הצנרת. רק לצורך הבהרה, לא רק מחירי הנכסים זולים בהרבה בפריפריה אלא גם השירותים הנלווים זולים לרוב משמעותית. לדוגמא, עלות השיפוץ הזו שביצע קבלן שיפוצים מקומי מהפריפריה היתה זולה במעל 60% מהצעה מקבילה מקבלן מן המרכז! אך כידוע לכל בעל נכס במצב דומה התקלות הקטנות אינן נגמרות. לא עבר זמן רב ודוד החשמל הפסיק לחמם. בעל הדירה כבר התיידד עם אחד השכנים שהוא בעל ידי זהב וקשרים, והטיפול הפעם שבוצע בעזרתו ב”שלט רחוק” הסתכם בהחלפת חוטי חשמל וממסר פחת בעוד 100 שקלים.
כיום, מושכרת הדירה עדיין לשוכרים הראשונים, שנהנים מנכס במיקום מתאים עבורם, בדירה לאחר שיפוץ קוסמטי ושיפוץ תשתית קטן. התשואה על ההון של בעלי הדירה, גם אם נכליל את ההוצאות הבלתי צפויות של התאמת הדירה כחלק ממחיר רכישתה, עומדת על מעל 14% בשנה. כל התקבול פטור ממס כי אינו מתקרב לתקרת ההכנסות משכ”ד וזאת גם אם ערכה של הדירה לא יעלה משמעותית בשנים הקרובות. עדיין, בידי בעלי הדירה קיים מכשיר פיננסי נדל”ני, שאמנם דורש תחזוקה והתעסקות, אך מניב תשואה שוטפת שעולה בהרבה על מכשיר פיננסי בנקאי פשוט נטול סיכונים והתעסקות.
נסיונו של רוכש הדירה הזו, שכאמור קיבל את החלטת ההשקעה בגחמה של רגע, הוביל אותו לחפש בימים אלו עוד מספר נכסים דומים באותו איזור. “אני מאוד מרוצה מהתשואה. זה לא הרבה, אבל עוד הכנסה של כמה אלפי שקלים בעוד כמה שנים כאשר נחזיר את ההשקעה הראשונית לא נראית לי רעה בכלל. אם כבר דרושה התעסקות ומציאת פתרונות לתחזוקת הנכס וניהולו. למה לא לעשות זאת כבר לכמה נכסים”, הוא אומר.