חברת מקימים על קרקע בטוחה

הערת אזהרה

בטוחה חלופית הניתנת לרוכשי הדירות מהקבלן נעשית באמצעות
רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. היתרון הבולט בהערת אזהרה
נוגע לזיקה המשפטית המוענקת לרוכש הדירה בנוגע לדירתו. זאת
בניגוד לערבות חוק המכר, שבמסגרתה לא קיימת זיקה משפטית
לדירה. במסגרת רישום הערת אזהרה, זכויותיו של הרוכש בדירתו
נשמרות.
במסגרת רישום הערת אזהרה, גם במקרים שבהם הקבלן נקלע
לקשיים ונדרש למכור את הפרויקט לחברה קבלנית אחרת, לרוכש
עומדת הזכות לקבל בסוף התהליך את הדירה שרכש. הליך זה מאפשר
לרוכש להיות נושה, אך הוא אינו מובטח במעגל הנושים הראשון
במקרה שהקבלן נקלע לקשיים. חשוב לציין, שלרשות הקבלן עומדת
האפשרות להחליף את הבטוחה המוענקת לכם בבטוחה אחרת לאורך
הליך הבנייה.

תופעת אי רישום בטאבו בקרב קבלנים


אחת התופעות המכוערות ביותר בענף הנדל”ן היא תופעת הקבלנים
סרבני הרישום בטאבו. תופעה זו נפוצה בקרב כמה קבלנים, אשר פיתחו
מנגנון להזרמת כספים לחשבון הבנק שלהם על גבם של רוכשים
תמימים. מהי תופעת הקבלנים סרבני הרישום בטאבו וכיצד תוכלו
להתגונן מפניה?
אי רישום הנכס בטאבו – הפרה יסודית של החוזה!
במדינת ישראל יש אלפי דירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין,
דבר שהוביל את רשות מקרקעי ישראל (רמ”י, או בשמה הקודם: מינהל
מקרקעי ישראל) “להיאבק” בכל האמצעים העומדים לרשותה כנגד
אותם קבלנים המעכבים את רישום הנכס בטאבו. חשוב לציין, שאי
רישום הנכס בטאבו על- ידי הקבלן מהווה הפרה יסודית של חוזה
הפיתוח, שעליו חתומים כלל הקבלנים במדינת ישראל מול רשות
מקרקעי ישראל או מול משרד הבינוי והשיכון.
לצערנו, הסיבה שבגינה קבלנים מסוימים מעכבים או משהים את
רישום הנכס בטאבו היא חמדנות ובצע כסף.
כיצד השיטה עובדת?
קבלנים הנמנים עם “סרבני הרישום בטאבו” פועלים באופן הבא:
במעמד חתימת החוזה הקבלן גובה מהלקוח את שכר טרחת עורך-הדין
המלווה את העסקה. את שכר הטרחה, העומד על 1.5% (בממוצע) משווי
הדירה, מעביר הלקוח ישירות לחשבון הבנק של הקבלן. ה”תירוץ” שבו
הקבלנים עושים שימוש לצורך תשלום זה הוא: העברת הכספים לצורכי
רישום הדירה בטאבו באופן מיידי. אך בפועל הקבלן מתחייב בהסכם
הנערך בין הצדדים לרשום את הדירה בטאבו בתוך פרק זמן סביר.
הבעיה עבור רוכש הדירה מתעוררת כאשר הקבלן אינו מעביר את כספי
שכר הטרחה לעורך-הדין, ולכן הדירה אינה נרשמת בטאבו. ברוב
המקרים רוכשי הדירות אינם מודעים ל”עוקץ” אשר ביצע הקבלן, והם
יגלו זאת רק כאשר יהיו מעוניינים למכור את הדירה. או אז יתבהר
לרוכשים כי הדירה איננה רשומה בטאבו, והם יידרשו לשלם שוב את
שכר טרחת עורך- הדין הכרוך ברישום הדירה בפועל ולבזבז זמן רב
באיתור מסמכים ובסבב חתימות.
בד בבד עם פעולות רשות מקרקעי ישראל, לא מעט דיירים בבניינים
משותפים הגישו תביעה בבית- המשפט כנגד הקבלן שבנה את הדירה
ו”התמהמה” ברישום הבניין והדירות בטאבו, וזאת על-מנת לממש את
מכירת הדירה שבבעלותם ולהעביר את הזכויות על הנכס לקונה החדש.
מהו פרק הזמן הסביר לרישום הנכס בטאבו?
בעבר הלא רחוק, פרק הזמן שעמד לרשות הקבלנים לצורך רישום הנכס
בטאבו עמד על חמש שנים מיום אכלוס הדירות בפרויקט. כיום, לאחר
הגשת לא מעט תביעות מצד רוכשי דירות כנגד קבלנים המעכבים או
משהים את רישום הנכס בטאבו, הוחלט על קיצור התקופה לשנתיים בלבד.
כיצד מתמודדים עם התופעה?
על-מנת לא למצוא את עצמכם נדרשים לשלם כספים נוספים שנית עבור
רישום הדירה בטאבו, הקפידו להכניס לחוזה המכר ביניכם לבין הקבלן
סעיף המתייחס למנגנון פיצוי במקרה של הפרת ההסכם מצדו. בכל
אותם מקרים שבהם הקבלן חורג מפרק הזמן הסביר העומד לרשותו
לצורך רישום הבניין או הדירה בטאבו, הרי שהדבר ייחשב להפרת
ההסכם, וכפועל יוצא מכך הנכם רשאים לדרוש את סכום הפיצוי
המופיע בחוזה. באחרונה דנו בבית-המשפט במקרה שבו הקבלן התחייב
לרשום את הדירות לאחר עד חמש שנים מיום האכלוס, אך בפועל ביצע
זאת לאחר שבע שנים מיום האכלוס. במקרה זה פסק בית- המשפט
שמדובר בהפרת הסכם, והקבלן נדרש לשלם סכום של 15,000 דולר לכל
אחד מהדיירים, כפי שנקבע בהסכם שנערך בין הצדדים בתחילת הדרך.
חרף כל ניסיונות המחוקק להיאבק בתופעת הקבלנים סרבני
הרישום בטאבו, ולמרות התיקון בחוק מכר הדירות, הנוגע לפרק הזמן
הסביר העומד לרשות הקבלנים לצורך רישום הדירה בטאבו, המצב
הקיים בפועל רחוק מלהיות מעודד. גם היום יש אלפי דירות בישראל
שאינן רשומות בטאבו, וזאת למרות שהן אוכלסו ברוכשים שהובטח
להם רישום בטאבו לפני שנים רבות!
לא אחת קורה שבעלי הדירה מבקשים לבצע פעולה כזו או אחרת
הכרוכה במסמכי הטאבו, והם נדרשים לשלם אלפי שקלים עבור
הרישום לחברה המשכנת האמונה מטעם הקבלן על מרשמי הבניין.
חברות מסוג זה מתפקדות כמעין חברות לרישום טאבו, דבר ההופך את
בעלי הדירות לקהל שבוי, ולפיכך נוצר מצב שבו החברה המשכנת
“מנצלת” את המצב וגובה תשלום גבוה בניגוד לחוק. חשוב לציין
שתופעה זו מתייחסת לחברות מסוימות ואין היא מעידה על הכלל, אך
מספר התביעות שמגישים רוכשי דירות כנגד קבלנים בישראל בגין אי
רישום הדירה בטאבו מצביע על “חולה רעה”, ההולכת ומתפשטת
כתופעה בענף הנדל”ן. חשוב שתדעו, כי חוק המקרקעין קובע שעסקת
נדל”ן מסתיימת רק במקרים שבהם התבצע הליך רישום הנכס בטאבו,
ולפיכך חשוב שתקפידו להכניס סעיף להסכם המכר, שבמסגרתו יתחייב
הקבלן לרישום הנכס בטאבו בהתאם להוראות החוק, ובמקרה שיעכב
או ישהה את הליך הרישום, יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם,
שתזכה אתכם בסכום הפיצוי המוגדר בהסכם.
שימו לב: במקרים שבהם הבניין או הדירות טרם נרשמו בטאבו על-
ידי הקבלן לאחר חמש שנים מיום האכלוס, הנכם רשאים לבחון את
האופציה להגשת תביעה כנגד הקבלן, ובאמצעות תביעה זו לחייב אותו
לרשום את הבניין או את הדירה בטאבו ואף לשלם פיצוי מוסכם או
הולם לנזק שנגרם לכם על-פי הערכת שמאי.
חשוב לציין גם, שלמרות כל המופיע לעיל, מרבית הקבלנים במדינת
ישראל פועלים בהתאם להוראות חוק המכר ובהתאם לשביעות רצון
לקוחותיהם רוכשי הדירות. סרבני הרישום בטאבו הם קבוצה
מצומצמת וקטנה של קבלנים, המסבה נזק רב לענף הנדל”ן בכלל
ולקבלנים בפרט. כך או אחרת, יש לבחון כל מקרה לגופו ולפעול למען
מימוש מלוא זכויותיו של הרוכש בנכס. זיכרו, עיון מעמיק בפרטי הסכם
המכר בטרם תחתמו עליו יוכל למנוע מכם לא מעט בעיות עתידיות כמו
אלה המפורטות לעיל.

מתוך הספר “מקימים על קרקע בטוחה – מאת גיל מזרחי”

שלום עולם!

ברוך הבא לאתר הפרטי שלך אשר פתחתה אותו ברשת
בניית אתרים חינם "דף בית".

חשוב: ע"פי תקנון האתר יש לעדכן את האתר מידי או בימים
הקרובים.
במידה והאתר לא יעודכן תוך שבוע הוא ימחק !!!

מומלץ לקרוא את תקנון האתר –
לתקנון לחץ כאן

גם אתר שלא מעודכן משך חודשים ימחק !!!

בהצלחה,